本周五，合肥将会迎来10月份最大规模的一场土地拍卖会，而作为本次市区地块的代表，高新区SHX-4-1号地无疑最受大众关注。据业内人士分析，该宗地很可能将会成为高新区内首宗楼面价破2万/㎡地块，一旦如此，该地也同时将成为继滨湖区BH2016-08、09号地块之后，合肥市区的第3宗2万+以上地块，届时，无论是对于区域房价，还是整个合肥房价的走势都将产生重要影响。那么，对于该宗地高楼面价的预测究竟可信度有多高?外界预测是否有些言过其实呢?不妨来仔细分析一下。 高新区SHX-4-1号地块区位图地块三大优势显著 或成高溢价砝码根据信息显示，高新区SHX-4-1号地块位于望江西路以南、枫林路以西，面积83.2亩，规划用途为商住，容积率≤1.3，绿地率≥40%，建筑密度≤22%，参考地价400万/亩，竞买保证金1.8亿元。从区位来看，该宗地处于望江西路与枫林路交口，道路交通便捷。沿着望江西路一直往东，可通达政务区黄潜望板块和蜀山区南七板块等核心板块，预计开车仅需要10—15分钟左右。而往西4公里左右则达高新区蜀西湖板块，堪称政务、蜀山、高新各个核心板块的纽带之处，地理位置优势不言而喻。另外，相比于今年此前出让的3宗住宅类地块，高新区SHX-4-1号地不仅区位条件更甚一筹，周边居住氛围也要更加成熟。地块东边约150米左右距离为回迁小区蜀南庭苑，虽为回迁小区，但据观察，该小区总体规模十分之大，各种商业、生活、金融配套也十分齐全，因此完全可以覆盖到SHX-4-1号地块，相比于之前出让地块周边环境的荒凉和不便，该地块在这一方面也具备一定优势。不仅如此，地块本身也是商住性质，因此，未来自身也将提供一定的商业配套。而除了基本的商业配套之外，西边蜀西湖板块聚集着前不久刚刚签约入驻的银泰城，和已经开业的砂之船奥特莱斯大型购物中心，将能够满足更高层次人群的购物消费需求，因而生活配套相当完备。而从居住环境来看，地块地处大蜀山脚下，与蜀山动物园仅约200米距离，周边绿植茂密，道路整洁开阔，居住舒适度较高。除了临近的蜀山森林公园、野生动物园外，地块西边4公里处的王咀湖、西南边的北雁湖也是人们假日休闲的一大好去处。生态资源丰富、生活购物消费选择多、交通通达性好，这三大特点组成了地块最显著的优势，而更重要的是，这三大优势恰恰是有更高层次居住需求的人最为看中的特质。 那么该宗地是不是专门为高端居住人群所准备的呢?地块 “高端气质”尽显 楼面价破2万/㎡大有可能显然，这一点从该宗地的容积率以及规划设计要求便可得到答案。容积率≤1.3，意味着该地块未来主要会以洋房别墅或者叠墅等作为主要产品类型，而高新区SHX-4-1地块规划设计条件中增加“住宅建筑高度不得低于4层”的要求，似乎也印证了这一点。不难看出，该宗地就是专门为打造高端住宅而生的。同时，容积率≤1.3对于楼面价格的影响则更大。据记者测算，一旦该宗地成交地价达到本年度高新区住宅地块最低成交价，也就是9月23日出让的NP3-1号地块的1620万/亩时，地块楼面价就将升至18692元/㎡，成功超越此前区域楼面价16159元/㎡的纪录，而一旦地块成交价达到1750万/亩，楼面价就将成功突破2万/㎡。楼面价真的能到那么高吗?显然，这种可能性极大。因为即使1750万/亩的成交价也仅比NP3-1号地块成交价高出130万/亩而已，相比于此前出让的BB-5-1号地块1925万/亩还有175万/亩的差距，相比区域地王纪录还差620万/亩，但是，从地块条件上来对比，SHX-4-1地块都要比这些地块高出一个档次，因而，理论上预测的1750万/亩并非不可能达到。一旦楼面价达到2万/㎡，也就意味着项目未来售价或将逼近3万/㎡。区域高端住宅房源稀缺 市场潜力大房企拿地增添“动力”或许有人会问这么高的楼面价房企敢拿吗?关于这一点，小编需要提醒的是，可别忘了该宗地未来打造的都将是高档产品，面对的将直接是“有钱人群”。依照合肥目前刚需1.5万/㎡的起步标准，3万/㎡的售价对于高端人群来说，更不是什么天文数字。另据记者了解，高新区虽然开发时间不长，但是随着近几年的发展，已经逐渐在合肥人心中建立起“富人居住区”的形象，这源于区域内近年来不断开发的高端住宅项目所致，而这些项目也均在市场上获得了很高的认可度，取得了不错的销售成绩。目前，区域内诸如旭辉湖山源著、新华御湖庄园等高端住宅项目均已售罄，距离最近的保利西山林语房源也所剩不多，周边竞品项目的逐渐减少，以及现阶段高端住宅项目的稀缺，则为该地块未来销售提供了巨大的市场潜力，而这一点必将被房企所看重。尽管，今年以来合肥高地价项目不断涌现，但真正目标直指高端人群，且拥有众多优质条件于一身的地块其实不多，SHX-4-1地块在这一点上更胜于此前出让的众多地块。未来，即使在高价项目的激烈竞争中，SHX-4-1地块也能够成功脱颖而出，这一点对于拿地房企来说也避免了较大的风险性。不过，鉴于限购政策出台给目前合肥市场所带来的挑战，以及购房资格带来的“麻烦”，房企们将会作何考虑，一切静待28日的土拍结果揭晓答案。